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[특집] 정부, 전세사기·깡통전세 방지 주택임대차보호법 개정안

양대영 건설전문기자 kspa@jeongpil.com | 기사입력 2022/11/24 [20:28]

[특집] 정부, 전세사기·깡통전세 방지 주택임대차보호법 개정안

양대영 건설전문기자 kspa@jeongpil.com | 입력 : 2022/11/24 [20:28]

법무부·국토교통부는 세입자, 집주인에 체납·선순위보증금(滯納·先順位保證金) 내역 요구 가능해진다는 점에서 주택임대차보호법(住宅賃貸借保護法) 일부개정법률안 등 입법예고하고 전세사기(傳貰詐欺깡통전세 방지 차원에 정부가 선순위임차인(先順位賃借人) 정보 및 체납정보(滯納情報) 확인권을 신설하고 소액임차인(少額賃借人)의 최우선변제금(最于先辨濟金)의 범위를 확대하는 등 전세사기(傳貰詐欺) 깡통전세방지를 위해 임대차(賃借人) 제도를 손본다.

 

이같은 내용의 주택임대차보호법(住宅賃貸借保護法) 일부개정법률안 및 동법 시행령 일부개정령안을 다음 달 31일까지 입법예고 한다고 21일 밝혔다. 법무부와 국토부는 앞서 전세사기 방지대책(傳貰詐欺 防止對策)과 관리비 투명화(管理費 透明化)를 위한 개선방안(改善方案)을 마련해 발표한 바 있다. 그 후속조치(後續措置)로 임차인의 보증금(保證金)을 보다 두텁게 보호하고 관리비 사항을 투명화(透明化)하기 위한 법안을 입법예고(立法豫告)하고 표준계약서(標準契約書) 개정 등 제도개선(制度改善) 방안을 마련한 점을 짚어본다.

 

<주택임대차보호법 일부개정법률안>

 

선순위 임차인(先順位 賃借人) 정보 확인권(情報 確認權)이 신설된다. 개정안에 따르면 주택임대차보호법(住宅賃貸借保護法)에 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위보증금(先順位保證金) 등 정보 제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상(文言相) 분명히 하고 그 경우 임대인(賃貸人)이 이에 대해 동의할 것을 의무화(義務化)한다. 체납정보 확인권(滯納情報 確認權)도 신설된다. 이는 주택임대차보호법(住宅賃貸借保護法)에 임차인(賃借人)이 되려는 사람이 계약체결(契約締結) 전 임대인(賃貸人)에 대해 납세증명서(納稅證明書) 제시를 요구할 수 있는 권한이 새롭게 생기는 것이다. 다만 임대인의 입장을 고려해 납세증명서(納稅證明書)의 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우 거부할 수 있으며 임대인(賃貸人)의 개인정보보호(個人情報保護)를 위해 제출이 아닌 제시하도록 했다.

 

납세증명서(納稅證明書)는 원칙적(原則的)으로 요구받은 날 이후 발급된 것이어야 하지만 당사자 편의를 위해 임차인(賃借人)이 되려는 사람이 동의하면 그 이전에 발급된 납세증명서(納稅證明書)의 제시로도 무방하다. 임대인이 납세증명서(納稅證明書)를 제시할 수 없거나 제시하지 않는 경우 임차인(賃借人)이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실(滯納事實)을 확인할 수 있도록 동의를 함으로써 제시 의무를 대신할 수 있다. 지난달 26일에는 주택임대차위원회(住宅賃貸借委員會)를 개최, 최우선변제(最于先辨濟)를 받을 소액임차인(少額賃借人)의 범위와 최우선변제금(最于先辨濟金) 상향 조정의 필요성 및 그 정도를 심의했다. 이에 따라 각 권역별(圈域別)로 소액임차인(少額賃借人)의 범위는 일괄 1500만 원 높였고 최우선변제금액(最于先辨濟金額) 역시 일괄적(一括的)으로 500만 원 상향했다. 법무부와 국토부는 이같은 결과를 반영한 주택임대차보호법(住宅賃貸借保護法) 시행령을 입법예고 했다.

 

<주택임대차표준계약서 개정>

 

계약체결(契約締結) 후 입주 전 임대인(賃貸人)의 담보권 설정금지(擔保權 設定禁) 특약이 새롭게 마련됐다. 주택임대차표준계약서(住宅賃貸借標準契約書)를 개정해 임차인(賃借人)이 전입신고(轉任申告)를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권(抵當權) 등 담보권(擔保權)을 설정할 수 없다는 조항이 신설된 것이다. 이를 위반시 임차인(違反時 賃借人)에게 해제·해지권(解除·解止權)과 손해배상청구권(損害賠償請求權)이 인정된다는 점을 명시한 특약사항도 추가됐다. 주택임대차표준계약서(住宅賃貸借標準契約書)에 관리비 기재란도 신설됐다계약체결(契約締結) 전 관리비에 관해 당사자가 충분히 논의 후 결정하도록 유도해 사전에 관리비 관련 분쟁을 예방한다는 취지다.

 

법무부와 국토부는 관리비를 근거 없이 청구할 수 없도록 일정 규모(전유부분 50) 이상의 집합건물(集合建物) 관리인에 대한 관리비 등 장부 작성과 증빙자료 보관의무(證憑資料 保管義務)를 신설하고 표준규약(標準規約)에는 관리비 세부 항목을 명시할 계획이다. 이같은 내용의 집합건물(集合建物)의 소유 및 관리에 관한 법률일부개정법률안(정부안)을 지난해 국회에 제출했다.

 

법무부와 국토부는 입법예고 기간 각계각층(各界各層)의 의견을 수렴해 주택임대차보호법(住宅賃貸借保護法) 및 동법 시행령의 최종 개정안을 확정한 후 법제처 심사 및 차관·국무회의(次官·國務會議)를 거쳐 내년 초 법률안은 국회에 제출하고 시행령안은 공포·시행한다고 밝혔다. 이후 주택임대차보호법(住宅賃貸借保護法)과 집합건물(集合建物)의 소유 및 관리에 관한 법률 개정안이 신속(迅速)히 국회를 통과할 수 있도록 노력하겠다고 덧붙였다.

 

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